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龙湖皇冠公寓成本飞涨:5.3万多个开间的总租金仅为50%房企财经_____

????龙湖皇冠公寓成本:整体出租率仅为50%经济观察记者饶先军:“在长租公寓集中领域,不超过85%的出租率是无法通过的,90%不是优秀的,成熟的品牌,95%应该是相对正常的出租率。”整体出租率是最重要的数据之一。根据中国十大集中式长租公寓首席执行官的说法,衡量长租公寓的品牌运营能力。与CEO的标准相比,龙湖皇冠公寓2018年年报公布的数据似乎远远落后。2018年,龙湖皇冠公寓共开张53000多间客房,整体租金为50.1%。具体来说,三到六个月的项目租金为70.2%,六个月以上的项目租金为87.4%。快速的扩张率是关羽公寓整体出租率下降的主要因素。龙湖回应称,该品牌的长期租赁公寓测试了长期运营的能力。开业3-6个月的门店处于“爬坡期”,租赁率呈增长曲线,2018年上半年收购的项目多集中在下半年,处于爬坡期。该项目的整体租赁业绩有所下降。2018年,随着规模的迅速扩大,关羽管理层出现了一批离职人员,包括前龙湖集团副总裁、关羽韩实首席执行官、关羽前总经理、王俊英等。尽管龙湖表示,上述辞职是由于个人原因造成的,但由于快速扩张造成的运营滞后问题不容忽视。事实上,这也是许多分散式长租房面临的问题。上述长租公寓的首席执行官说:“由于分散式公寓的扩张是在不同的地区,成本和运营也是分散的,所以如果扩张速度快,如何快速降低新的住房资源,运营能力是一个很大的考验。集中式公寓是对住房资源的集中管理,客户看房、签订合同、续租等都是集中的,去整合的效率略高。皇冠公寓的扩建速度甚至超过中小型分散式长期公寓。据业内人士透露,皇冠公寓在租赁数量上应仅次于魔方公寓,在集中公寓领域排名前三。从房屋总数来看,皇冠公寓的规模远远超过魔方公寓,在集中公寓领域排名前二。对于一家刚刚在这个行业工作了两三年的公司来说,这种速度是惊人的。毕竟,魔方已经工作了十年了。”本业务特别适合我们,“关羽”分为两种模式,其中20%为重资产模式,该部分的毛利率在65%至70%之间,NPI/成本(净收入/物业成本)一般在5%至6%之间,商品在6%以上。龙湖的资本成本只有4.55%。这个生意特别适合我们。龙湖执行董事兼首席执行官邵明孝在一次绩效会议上取消了关羽的盈利模式。除重资产模式外,中等资产模式占关羽公寓的80%。邵明孝介绍说,中型资产模式是租赁物业的翻修和租赁模式,“租赁期约为10至20年,经过龙湖租赁,通过翻修和升级和租赁。从单店模型看,毛利率在35%左右,净利润在12%到15%之间。盈利模式看起来清晰可行,龙湖一直在为皇冠公寓添加代码。2018年皇冠公寓超过5.3万套,2017年皇冠公寓规模1.5万套,增长率超过300%。同时,龙湖的目标是到2019年底拥有超过10万套皇冠公寓,增长率接近200%。同时,随着开放规模的扩大,关羽的租金收入也在急剧上升。根据龙湖市2017年和2018年的年报,关羽市2017年实现租金收入480万元,比上年增长96.14%。2018年,关羽实现租金收入4.27亿元,比上年增长106.27%。与2018年关羽的爆炸式增长相比,近年来进入总干事公寓的大多数住房企业都在稳步增长。据年度报告,万科坡公寓2017年开业3万多套,2018年开业6万多套,增长率约200%。钍

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